Quels sont les pièges des prêts hypothécaires?

Dans sa chronique quotidienne avec Paul Houde mercredi, Pierre-Yves McSween vous explique les sept pièges à éviter avant de contracter un prêt hypothécaire.

1. Se fier au prêteur pour évaluer sa capacité d’emprunt

«Quand vous allez à la banque faire approuver un prêt, elle vous donne la limite de ce qu’elle peut vous prêter. Il ne faut donc pas se fier là-dessus pour acheter une maison.»

2. Ne pas négocier les taux affichés

«N’ayez pas peur de négocier un peu. Plus votre prêt est gros, plus vous êtes intéressant.»

3. Ne pas faire la calcul entre le RAP et la SCHL

«Par exemple, si vous avez un prix d’achat de 300 000$ et une mise de fonds de 30 000$. Vous vous retrouvez avec une prime d’assurance à payer de près de 8400$. Donc, si le RAP vous permet d’éviter cette prime-là, ça permet de justifier la logique de ‘’RAPer’’. Quand tu ‘’RAPes’’ pour ta maison, tu n’es pas obligé de te servir de l’argent pour payer ta maison. Ça peut être une façon d’emprunter pour ses REER ou payer d’autres types d’emprunts ou de dettes.»

4. Ne pas questionner le taux fixe ou le taux variable

«Actuellement, si on signe 5 ans à taux fixe, on signe à 3,14%. Si on signe 5 ans à taux variable, on est à 2,41%. Donc, on est à 70 points de base plus faibles si on signe variable. Faisons un calcul intelligent. Disons que tu as 300 000$ d’emprunt et que pendant deux ans, ton taux variable est inférieur à ton taux fixe. Ce sont les années où tu as le plus grand capital à rembourser, donc plus d’intérêts. Même si les trois années suivantes de ton prêt, ton taux augmente un peu plus haut que le taux de 5 ans que tu avais, au net, tu vas quand même sauver de l’argent. Le risque est là, mais il est calculé.»

5. Prendre le taux fermé 5 ans alors que sa situation favoriserait un taux ouvert

«Par exemple, si votre situation conjugale ne va pas trop bien et que vous renouvelez pour 5 ans, c’est peut-être bon de le prendre ouvert pour ne pas avoir à payer de grosse pénalité si vous vendez (votre maison) avant terme.»  

6. Ne pas comprendre qu’un avantage immédiat se trouve dans le taux car il n’y a rien de gratuit

«Par exemple, les banques vous donnent souvent une remise d’argent à la signature. La banque ne fait pas de cadeau. Ce qu’elle fait, c’est qu’elle te charge plus cher dans ton taux d’intérêt et elle te donne de l’argent immédiatement. Donc, ce qu’elle te donne, tu le paies en ne négociant pas assez ton taux.»  

7. Rembourser de façon anticipée un prêt hypothécaire d’un immeuble à revenus quand le taux de financement est bas

«Quand vous payez du 2,9% déductible d’impôts aux deux tiers parce que vous avez des locataires, rien ne presse. Il y a plutôt une capacité de faire de l’argent dans votre CELI libre d’impôts à 5-6% si vous ne l’avez pas encore utilisé au complet. Donc, il faut parfois accepter de voir sa dette dans son compte de banque pour être capable d’investir et faire de l’argent avec l’argent des autres.»