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Protéger votre copropriété des dégâts d’eau : un service essentiel ?

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Protéger votre copropriété des dégâts d’eau : un service essentiel ?
source: Nowa

Les réclamations reliées à l’eau ont augmenté de façon fulgurante, au point de donner le vertige aux assureurs. Et comme ceux-ci sont rigoureux dans le calcul de leurs risques, la situation s’est directement traduite par un resserrement des conditions des assurances et une pression plus grande sur les copropriétaires et syndicats de copropriété. Alors pourquoi certains syndicats choisissent-ils encore de ne pas se protéger à l’aide d’un système de détection et contrôle des fuites d’eau ? Nous avons posé toutes les questions à Jean-Hugues LaBrèque, président-directeur général de NOWA, une entreprise membre de la PREVDEQ.

Avec les réclamations qui ont bondi, les frais d’assurance ont suivi.

Mélanie Bergeron, courtier immobilier et animatrice au 98.5 s'entretient avec Jean-Hugues LaBrèque, président directeur général de NOWA. 

La copropriété est un mode d’habitation qui continue de gagner en popularité. Selon le Bureau d’assurance du Canada, « Ce parc immobilier en plein développement compte malheureusement de nombreuses copropriétés en piètre état. Parfois mal construites et souvent mal entretenues, bon nombre de copropriétés ont subi des sinistres qui auraient pu être évités. » Les travaux de rénovation sont aussi beaucoup plus coûteux avec l’augmentation du prix des matériaux et le rehaussement des normes de construction.

L’effet de conséquence ? Les syndicats de copropriété ont vu au cours des dernières années des protections plus limitées, des augmentations de primes et le coût des franchises bondir. Il n’est plus rare de voir les franchises doubler, voire tripler. Il n’est plus rare non plus de voir un assureur refuser de couvrir un bâtiment à condos. Dans d’autres cas, les syndicats de copropriété sont contraints d’accepter des conditions difficiles à soutenir financièrement. Bien des syndicats réalisent donc trop tard que le prix à payer à long terme est supérieur au coût de l’installation d’un système de prévention comme NOWA.

« Comme NOWA existe depuis plus de 15 ans, nous avons pu répertorier l’impact financier positif de nos systèmes. Dans bien des cas, un seul sinistre suffit à justifier pleinement l’investissement. Surtout lorsqu’on prend en considération les frais collatéraux et les nombreux inconvénients entourant un dégât d’eau. Un sinistre, c’est un moment que personne ne veut vivre. »

Alors pourquoi certains copropriétaires et syndicats choisissent-ils de ne pas se protéger ? La sensibilisation des copropriétaires est-elle toujours d’actualité ?

« Toujours d’actualité ? Assurément. Je dirais même plus que jamais. À une certaine époque, nous devions sensibiliser les gens quant à la prédominance des dégâts d’eau par rapport aux autres types de sinistres. Plusieurs étaient surpris d’apprendre que l’eau est responsable de plus de 60 % des réclamations d’assurance. Aujourd’hui, il nous faut plutôt les sensibiliser à la possibilité que leur copropriété devienne orpheline d’assurance. Car oui, ça existe ! »

Il est sûr que le défi de rallier des propriétaires ayant des valeurs, une maturité et des objectifs différents demeure entier pour un syndicat de copropriété. La plus grande tâche des entreprises comme NOWA consiste donc à conscientiser les copropriétaires et à accompagner les administrateurs pour qu’ils communiquent clairement ce qui est en jeu. Jean-Hugues LaBrèque explique que l’entreprise NOWA fait régulièrement des présentations auprès des syndicats de copropriété et que trois profils de refus reviennent plus fréquemment.

PROFIL 1
« De toute façon, l’assureur va payer. »

Cette façon de penser a de quoi surprendre, mais elle est assez courante chez les copropriétaires qui font le choix de ne pas se protéger avec un système de prévention des dégâts d’eau. Lorsqu’une personne refuse la protection de sa propriété sous prétexte que de toute façon l’assureur paiera en cas de sinistre, il est évident qu’elle n’a pas pris le temps d’analyser la situation dans son ensemble.

« Être propriétaire d’un condo implique des frais de gestion, qui rendent parfois les propriétaires réticents à tout ajout avant même qu’on ait eu la chance de s’expliquer. Je peux évidemment comprendre la volonté des propriétaires de rationaliser les dépenses. Mais on ne parle pas ici d’un luxe à ajouter pour le plaisir; on parle de protéger leur investissement et leurs économies. C’est notre rôle de les conscientiser aux répercussions réelles d’un dégât d’eau. Et elles sont bien plus importantes que ce qu’imaginent les gens en général. C’est ni plus ni moins qu’une catastrophe à vivre. Un gaspillage d’argent et de ressources. »

Il peut être difficile de mesurer toutes les conséquences d’un sinistre pour celui ou celle qui n’en a jamais vécu. Il y a d’abord les conséquences financières, qui dépassent largement le paiement de la franchise. La prime peut augmenter, parfois jusqu’à 25 % selon l’historique du bâtiment. Il est probable que certains frais engendrés par le remplacement d’équipement ou de matériaux plus coûteux ne soient pas entièrement couverts. Pour une question d’esthétisme, les travaux s’étendent aussi parfois à des zones non touchées et non couvertes par l’assureur. Si celui-ci estime qu’il existe un risque raisonnable que le problème se répète, il pourrait par ailleurs exiger l'exécution de travaux coûteux aux frais des copropriétaires. Et puis, il y a les conséquences qui vont au-delà de l’aspect financier : le bouleversement pendant des semaines dans le bâtiment, la relocalisation temporaire, des biens personnels détruits ou abîmés, la gestion complexe du processus de règlement d’un sinistre en copropriété..

PROFIL 2
« Pas besoin, je suis une personne vigilante. »

Le réflexe de se rabattre sur sa propre capacité à éviter les dégâts est aussi courant. La vérité est que le rôle de la vigilance dans l’évitement d’un sinistre est surévalué; un sinistre causé par l’eau peut arriver à n’importe qui, même au plus vigilant. Et n’importe quand, y compris quand le propriétaire est absent. Mais plus encore, chaque propriétaire partage l’immeuble avec d’autres propriétaires… Il faut réaliser qu’un voisin d’en haut n’est peut-être pas aussi vigilant. 

« L’eau n’a pas de cible. Elle ne vise pas les moins vigilants et n’épargne pas ceux qui le sont. Elle suit bêtement le principe de la gravité et il n’y a pas grand-chose pour l’arrêter. Ainsi, si vous habitez au cinquième étage et que le dégât prend naissance au neuvième, vous serez fort probablement affecté, de même que tous ceux qui vivent en dessous de vous jusqu’au sous-sol. Pensez aux dommages multipliés par le nombre de condos. Et additionnez-y les dommages touchant l’édifice et les aires communes. »

Et la question qui tue : qu’est-ce qui dit qu’un condo ou un immeuble vivra un jour un sinistre causé par l’eau ? Est-ce vraiment si fréquent dans un immeuble à condos ? Impossible de prédire l’avenir. Mais la réponse se trouve dans les statistiques; si on examine spécifiquement les réclamations des syndicats de copropriété, c’est 95 % d’entre elles qui se rapporteraient à des dégâts d'eau. Les probabilités sont donc nettement plus élevées que faibles.

« Il y a juste trop de multiplications de possibilités. Avec un bâtiment de cent unités, on parle généralement d’un millier de points d’eau potentiellement à risque. Sur la base de notre expérience et des données que nous récoltons à l’aide des systèmes que nous avons installés, un immeuble à condos vit au moins deux dégâts importants dans un intervalle de dix ans. Ce n’est pas scientifique, mais c’est un bon révélateur. »

PROFIL 3
« Le coût est trop élevé. »

Le coût d’acquisition est une considération majeure. Mais regardons les choses sous un angle factuel et mathématique. Imaginons un immeuble à condos de 100 portes. Dans ce bâtiment, chaque propriétaire doit obligatoirement cotiser au fonds d’auto assurance à la hauteur de 500$. Ce fonds cumule donc 50 000$... ce qui équivaut à peu près au montant de la franchise pour un bâtiment de cette envergure. C’est dire qu’en l’espace d’un seul sinistre, le fonds peut se vider et les copropriétaires doivent à nouveau le renflouer. Une nouvelle cotisation de 500$ est nécessaire, portant leur participation jusqu’alors à 1 000$. Et si ce budget servait plutôt à l’acquisition et l’installation d’un système de prévention comme NOWA ? Voilà assurément un investissement intelligent, puisqu’il évite tous les désagréments d’un sinistre en plus d’éliminer un immense gaspillage de ressources.

« Un système comme NOWA offre un niveau de protection extrêmement élevé, et donc facile à rentabiliser. Certains assureurs offrent une réduction de prime immédiate. Dites-vous qu’un assureur rassuré veut aussi dire une prime et une franchise stabilisées pour des années. Cet aspect est capital pour le syndicat de copropriété. Être capable de fiabiliser le budget constitue une préoccupation de premier ordre pour les administrateurs. Il faut aussi comprendre qu’il existe différentes façons de modéliser l’achat ou le financement du système pour qu’il corresponde aux besoins du syndicat de copropriété. »

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La protection contre les dégâts d’eau : un service essentiel pour les copropriétés ?

La question se pose. Un système de prévention des dégâts d’eau fait-il partie des incontournables pour tout immeuble à condos ?

« Pour un investissement aussi majeur qu’une propriété, qui représente souvent l’investissement d’une vie ? Assurément. Mais j’irais plus loin. Les copropriétaires veulent plus qu’un système qui détecte et stoppe les fuites; ils recherchent la sécurité. Cette sécurité, ils la trouvent dans la présence et l’engagement de l’entreprise qui les protège. C’est précisément ce à quoi répond notre service PRÉSENCE. Lorsque vous faites installer un système NOWA, jamais vous n’êtes ensuite abandonné à votre sort. C’est le principe même du service haut de gamme que nous offrons. Nous surveillons les systèmes en temps réel et un répondant du service est disponible en tout temps. C’est comme si nous restions présents dans l’immeuble après l’installation. »

Selon Jean-Hugues LaBrèque, le rôle de NOWA va même bien au-delà de la protection des économies des copropriétaires; il s’inscrit dans la mouvance environnementale.

« NOWA se donne aussi pour mission de conscientiser les copropriétaires à l’immense gaspillage de ressources qu’engendrent les dégâts d’eau. C’est un sujet peu abordé, mais pensez-y une seconde... Au Canada, il se dépense 1 milliard de dollars correspondant à des réclamations pour des dégâts d’eau. Jusqu'à 350 000 tonnes de déchets rejetés dans l’environnement et plus de 30 millions de litres d’eau potable gaspillés, au Canada seulement ! Et ces chiffres ne font qu’augmenter. Imaginez si tout le monde était protégé par un système de prévention comme NOWA. Voilà une contribution concrète ayant un véritable impact sur l’environnement. Et cette contribution est l’étincelle à l’origine de la création de NOWA. »

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